DEFINIZIONE
Si definisce balcone “aggettante” la parte sporgente dalla facciata dell’edificio.
Volendo trovare una definizione unanime e condivisa, soccorre la Corte di Cassazione, secondo cui i balconi “aggettanti” – quelli che sporgono dalla facciata dell’edificio – costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e, pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.
Nel tempo, la giurisprudenza ha riconosciuto una molteplicità di funzioni al balcone, non identificandolo più, quindi, solamente come un prolungamento dell’appartamento, bensì anche come elemento architettonico di rilievo per la facciata condominiale.
Tale approccio, ha comportato una ridistribuzione degli oneri e delle spese in caso di manutenzione.
IN CASO DI LAVORI
Nell’eventualità in cui sia assoggettato a lavori, al fine di procedere alla determinazione delle responsabilità e delle spese, il balcone è stato scomposto nei suoi vari elementi, fra cui si annoverano: il piano di calpestio, il pavimento, la soletta, i frontalini, il parapetto, i sotto balconi, etc… e, pertanto, riconoscendone la proprietà esclusiva, ovvero la proprietà condominiale, a seconda della funzione assolta.
Più specificamente, ne consegue una divisione di responsabilità ed oneri così distribuita:
A) a carico del proprietario dell’unità immobiliare dalla quale si accede al balcone gravano le spese relative al piano di calpestio ed alla parte interna del balcone e alla parte inferiore dello stesso;
B) a carico dei condomini tutti, inclusi fra quest’ultimi anche coloro che eventualmente non siano proprietari di balconi, gravano le spese per il ripristino delle parti esterne dei balconi come i frontalini (parte bassa esterna dei balconi), le piantane, le fasce marcapiano, gli sporti, la ringhiera, il parapetto, etc…, che andranno suddivise tra gli stessi in base alle tabelle millesimali (Cassazione, 16 febbraio 2012, n. 2241).
Tutte le spese che concernono gli elementi esterni dei balconi, ossia quegli elementi che, concorrendo a conferire all’edificio le proprie caratteristiche estetiche ed architettoniche, vengono considerate parte integrante della facciata e, quindi, parte comune dell’edificio.
Nonostante in dottrina ed in giurisprudenza sia discusso, può affermarsi che, a carico del proprietario dell’appartamento gravano le spese finalizzate all’impermeabilizzazione ed alla pavimentazione del nuovo balcone.
Ne consegue, pertanto, l’impossibilità di applicare, anche in via analogica, l’art. 1125 c.c. al fine di stabilire i criteri di ripartizione delle spese di manutenzione del sotto balcone che, quindi, dovrebbero gravare sul proprietario del balcone solo.
La Sentenza della Corte di Cassazione Sezione II Civile, n°15913 del 17 Luglio 2007 ha chiarito che: “che l’art. 1125 del Codice Civile non possa trovare applicazione nel caso dei balconi “aggettanti”, i quali sporgendo dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono; e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura dell’edificio (come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio), non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani; ma rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono”.
L’indirizzo è stato confermato da altra recente Sentenza della medesima II Sezione Civile della Corte di Cassazione; Sentenza n°21343 del 9 Ottobre 2014, la quale ha ritenuto nulla la delibera condominiale, anche se approvata all’unanimità dei presenti, che, ha posto a carico del condominio le spese di rifacimento dei balconi, che sono beni privati, e quindi spettano ai singoli proprietari.
Tale assunto non va, però considerato, nel caso di rifacimento della sola facciata, degli eventuali fregi ornamentali, e dei frontalini dei balconi aggettanti i quali rientrano nelle caratteristiche ornamentali dell’edificio.
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