Nonostante il codice civile non fornisca una definizione puntuale di cosa sia effettivamente il Condominio, può affermarsi che esso costituisce una particolare forma di comunione, nella quale coesistono parti di proprietà esclusiva e parti di proprietà comune. Si tratta di un istituto relativamente recente, poiché il codice del 1865 non conteneva una sua disciplina, successivamente fornita, invece, dal codice del 1942.
Affinché possa parlarsi di condominio, è sufficiente la presenza di due distinti proprietari esclusivi di diverse porzioni dell’immobile (c.d. “condominio minimo”).
All’uopo è intervenuta la Cassazione a Sezioni Unite, con la sentenza n.2046/2006, stabilendo che la configurabilità del condominio e la conseguente applicazione della relativa normativa, non dipende dal numero delle persone che partecipano ad esso. Pertanto, “se nell’edificio almeno due piani o porzioni di piano appartengono in proprietà solitaria a persone diverse, il Condominio – considerato come situazione soggettiva o come organizzazione – sussiste sulla base della relazione di accessorietà tra cose proprie e comuni e, per conseguenza, indipendentemente dal numero dei partecipanti trovano applicazione le norme specificatamente previste per il condominio negli edifici”.
Inoltre, la Suprema Corte con la sentenza n. 7891/2000, aveva definito il Condominio come “un semplice ente di gestione, che opera in rappresentanza e nell’interesse comune dei partecipanti, limitatamente all’amministrazione ed al buon uso della cosa comune, senza interferire nei diritti autonomi di ciascun condomino”.
Tale assunto relativo alla soggettività giuridica ed alla natura del Condominio, ha resistito fino alla sentenza della Cassazione a Sezioni Unite dell’8 aprile 2008 n. 9148, per poi essere smentito da quest’ultima, che ha ritenuto impossibile considerare il Condominio come un ente di gestione, affiancandolo ad un’entità giuridicamente rilevante. La sentenza in questione rappresenta una vera e propria rivoluzione copernicana del diritto sostanziale in materia condominiale, scalfendo un principio fondamentale finora ignorato.
SUPERATO IL PRINCIPIO DELLA SOLIDARIETA’ PASSIVA ILLIMITATA
Prima della sentenza n. 9148/2008, vigeva il principio della solidarietà passiva illimitata dei singoli condomini relativamente alle obbligazioni contratte dall’amministratore, in nome e per conto del Condominio, nell’interesse del Condominio da esso rappresentato ed amministrato.
Da ciò, ne discendeva che il creditore particolare dell’ente di gestione (il Condominio), purché munito di titolo giudiziale, poteva agire esecutivamente nei confronti di ciascun condomino, fatta salva l’azione di regresso del condomino esecutato verso gli altri condomini, per recuperare le somme da egli stesso corrisposte in eccedenza alla quota ad esso spettante.
PARZIARIETA’ DELLA RESPONSABILITA’
La sentenza n. 9148/2008, scalfisce, invece, in principio della parziarietà della responsabilità del singolo condomino, rispetto alle obbligazioni assunte dal Condominio con i terzi; tale principio stabilisce, quindi, che la responsabilità dei singoli condomini, per le obbligazioni contratte dall’amministratore condominiale nell’interesse delle cose comuni (spese per il godimento e la conservazione delle cose comuni dell’edificio), sia proporzionale alle rispettive quote di proprietà (quote millesimali) e limitata alle stesse.
La responsabilità pro quota dei singoli condomini si ricollega, inoltre, all’art. 1123 c.c., valorizzando così la stretta relazione che intercorre tra la titolarità della res e la titolarità dell’obbligazione.
Corollario indefettibile di tale assunto è che il creditore particolare del Condominio, potrà agire esecutivamente nei confronti di ciascun condomino, solo nei limiti della quota millesimale di ciascuno di essi, al fine di veder soddisfatto il proprio credito.
STRUTTURA DEL CONDOMINIO
Dal punto di vista strutturale, il Condominio può, svilupparsi sia orizzontalmente (ville singole o bifamiliari aventi servizi in comune), sia verticalmente (fabbricato con più appartamenti). Il numero di condomini sarà rilevante solo qualora occorra nominare un amministratore, che risulta necessario quando i condomini siano più di quattro, ovvero ai fini del regolamento condominiale, obbligatorio per Condomini con numero di partecipanti superiore a dieci.
SUPERCONDOMINIO
La giurisprudenza ha ricondotto nell’alveo della disciplina condominiale anche la fattispecie del c.d. “supercondominio”, composto da un gruppo di edifici aventi in comune beni e/o servizi, stante la mancanza di un’espressa normativa codicistica ad esso relativa.
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