DEFINIZIONE
In teoria, la costituzione del Condominio non necessita di un atto ad hoc, ma sorge ipso iure et de facto nel momento in cui distinti soggetti, procedono all’acquisto delle singole unità immobiliari in cui risulta frazionato il fabbricato di proprietà di un singolo, in genere, il costruttore, acquisendo lo status di condomini.
Qualora, invece, l’intero fabbricato fosse frazionato in una pluralità di appartamenti di proprietà dello stesso ed unico soggetto, non si costituirebbe il Condominio, difettando l’acquisto degli stessi da parte di soggetti terzi, con conseguente e logica esclusione di tale fattispecie dall’ambito della normativa condominiale.
Il codice civile, infatti, non disciplina le modalità di costituzione del Condominio, dal momento che non dipende da atti giuridici, ma da elementi fattuali che consistono nella coesistenza di due o più proprietari/condomini, che partecipano, in proporzione al valore delle rispettive unità immobiliari, alle spese di gestione e di conservazione della cosa comune.
In tal senso si è espressa la Suprema Corte, da ultimo, con la sentenza del 4 giugno 2008, n. 14813, affermando che la nascita di un Condominio di edificio, non postula un formale atto costitutivo dell’assemblea, ma si verifica pleno iure et de facto con la costruzione di un nuovo edificio sul suolo comune, ovvero col frazionamento da parte dell’unico proprietario o comproprietario pro indiviso di un edificio già esistente, i cui piani o porzioni di piano, vengono attribuiti a soggetti diversi in proprietà esclusiva, ossia, viene ad esistere per la sola circostanza che la proprietà di piani o di porzioni di piano di un medesimo edificio, appartenga a più titolari in proprietà esclusiva, a prescindere dalla circostanza che non vi siano locali comuni e che esistano distinti ingressi.
CONDOMINIO MINIMO
L’esistenza del Condominio, inoltre, non dipende dal numero di “condomini”, potendo anche esistere il c.d. condominio minimo, costituito da due soli proprietari.
Il numero dei condomini, tuttavia, rileva nel momento in cui occorra individuare la disciplina concretamente applicabile, sicché, laddove il numero di condomini sia superiore a quattro, occorrerà necessariamente procedere alla nomina dell’amministratore di Condominio.
SUPERCONDOMINIO
Nell’ipotesi diversa del Supercondominio, costituito da una moltitudine di edifici che abbiano in comune determinati servizi e/o impianti, ai fini della sua costituzione, non occorre una manifestazione espressa del costruttore dello stesso o dei suoi condomini, ma è sufficiente ipso iure et de facto che gli edifici abbiano in comune alcuni servizi e/o impianti, applicandosi allo stesso, la disciplina dettata in materia di Condominio.
Tale affermazione è avallata dalla Suprema Corte nella sentenza del 14 novembre 2012, n. 19939, nella quale afferma che ai fini della costituzione del Condominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell’originario costruttore, né quella dei proprietari delle unità immobiliari di ciascun Condominio, venendo il medesimo in essere ipso iure et de facto, se il titolo od il regolamento condominiale non dispongono diversamente.
Trattasi di una fattispecie legale in cui una pluralità di edifici, costituiti o meno in diversi Condomini, sono ricompresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall’esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni, in un rapporto di accessorietà con i fabbricati, cui si applicano in pieno le norme sul Condominio, anziché quelle sulla comunione.
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