DEFINIZIONE
La l. n. 220/2012, recependo le indicazioni della giurisprudenza e della prassi, ha riconosciuto espressamente tale figura, prevedendo, al secondo comma dell’art. 1130-bis c.c., che “l’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo”.
FUNZIONI
Il Consiglio dei condomini è un organo del condominio, nel senso atecnico del termine, con prevalenti compiti consultivi e di controllo.
Molto spesso, infatti, l’istituzione di tale organo collegiale risponde alla necessità di dare un supporto all’amministratore nello svolgimento del proprio mandato, coadiuvandolo e fungendo da punto di raccordo tra lo stesso e i singoli condomini, facendo da filtro alle singole esigenze, proposte o lamentele, ma anche di svolgere una funzione consultiva e di stimolo in favore dell’assemblea, per il tramite di propri pareri.
FUNZIONE CONSULTIVA
Funzione consultiva è quella di ausilio all’amministratore rispetto a determinati adempimenti richiesti dal suo incarico. Sta al regolamento o alla deliberazione istitutiva delineare con precisione l’ambito d’intervento consultivo del consiglio. Solitamente tale funzione è disciplinata guardando ai lavori di manutenzione straordinaria.
Si badi: coadiuvare l’amministratore nel suo ruolo non vuol dire potergli imporre di agire in un modo piuttosto che in un altro. Detta diversamente: la funzione consultiva non può mai portare all’emissione di un parere vincolante.
FUNZIONE DI CONTROLLO
Il consiglio, dice la legge, ha altresì funzioni di controllo. Si tratta di un ruolo di garanzia che, immaginiamo soprattutto nei condomini di grosse dimensioni, è utile per snellire il rapporto tra amministratore e singoli condomini.
QUINDI COSA FANNO I CONSIGLIERI ?
Sono fondamentalmente il tramite tra chi gestisce e i condomini: un valido supporto per l’uno e una garanzia per gli altri. Servono a snellire le procedure: in caso di lavori urgenti, ad esempio, l’amministratore si confronta normalmente con i consiglieri che, a loro volta, riportano il sentimento del palazzo. In un secondo momento l’intervento sarà riferito in assemblea, con l’amministratore già forte del consenso del consiglio. Va sottolineato che queste figure non assumono alcuna responsabilità legale che resta interamente a carico dell’amministratore. È lui a decidere se e in che misura delegare ai consiglieri ed è sempre lui a risponderne.
QUORUM PER LA COSTITUZIONE
Relativamente al quorum richiesto per l’istituzione del Consiglio e dei singoli consiglieri, la deliberazione deve essere adottata dalla maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio, mentre il numero dei componenti del consiglio è stabilito dall’assemblea, ma in caso di condomini con almeno 12 unità immobiliari, secondo l’espresso dettato legislativo, non può essere inferiore a 3.
DURATA DELL’INCARICO
Quanto alla durata dell’incarico, il consiglio può intendersi sia istituito a tempo indeterminato, sia, al pari dell’amministratore, durare in carica un anno, con prorogatio della carica per i consiglieri uscenti, in caso di impossibilità di rielezione per mancanza del quorum.
In ogni caso, sarà il regolamento del condominio a contenere la disciplina relativa al Consiglio dei condomini ovvero, in caso contrario, l’assemblea, la quale, oltre ad istituirlo con propria deliberazione, provvederà a delinearne i compiti, i poteri e l’eventuale durata.
Ad ogni modo, il consiglio non potrà in nessun caso esercitare poteri attribuiti per legge all’assemblea; sul punto, gli art. 1138 c.c. e 72 delle disposizioni di attuazione del codice civile vietano espressamente al regolamento di condominio di derogare alle norme relative alle attribuzioni dell’assise.
MODALITA’ DI CONVOCAZIONE
Riguardo alle modalità di convocazione del consiglio di condominio non può dirsi altro se non che è necessario normarle nel regolamento o nella deliberazione istitutiva; in assenza di indicazioni ad hoc si applicheranno, per analogia, le norme dettate per la convocazione dell’assemblea.
SUPERCONDOMINI
Discorso a parte va fatto per i supercondomini, ovvero quando una pluralità di edifici formano una «fattispecie legale», ovvero un ente distinto e autonomo che rappresenta palazzi che hanno in comune alcune parti come le zone verdi, l’illuminazione o la guardiola del portiere. A maggior ragione, in questi casi, il consiglio di ‘supercondominio’ può essere utile. Ciascun edifico nominerà il proprio rappresentante quando i partecipanti al supercondominio sono più di 60.
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