Il 18 giugno 2013 sono entrate in vigore le norme di modifica alla disciplina del condominio negli edifici introdotte dalla Legge 11 dicembre 2012, n. 220.
Il legislatore, recependo le istanze di trasparenza nella gestionale da parte dei condomini, oltre che l’ormai consolidata corrente giurisprudenziale, che da anni imponeva l’accensione di un conto corrente condominiale ove far transitare le somme, ha introdotto il VII comma dell’art. 1129 c.c. .
Di tutta evidenza che in passato pur in presenza del citato orientamento, gli amministratori, aprivano il conto corrente condominiale solo in caso di previsione del regolamento condominiale ovvero di specifica deliberazione assembleare, viceversa spesso facevano transitare gli oneri condominiali su conto correnti a loro intestati.
Con l’introduzione del nuovo art. 1129 c.c., è stato posto un divieto a questa prassi negativa, e chiarito il menzionato obbligo di aprire un conto corrente condominiale ad hoc per i contributi e le spese condominiali del singolo condominio, nel dichiarato fine di evitare che possa sorgere confusione tra il patrimonio personale dell’amministratore e quelli dei diversi condomini amministrati, nonché tra i diversi condomini.
Il conto corrente dedicato, sia bancario che postale, dovrà essere intestato al condominio e di facile accesso – intermediato dall’amministratore – per tutti i condomini.
Il condomino può in ogni momento chiedere ed ottenere, a sue spese, l’estrazione di copie della rendicontazione contabile.
La firma e la gestione del conto corrente spettano, ovviamente, all’amministratore – che opera secondo gli schemi e vincoli del contratto di mandato- nella qualità di rappresentante dei condomini nominato appositamente con idonea delibera, .
Cosa rischia l’amministratore se apre un conto corrente a proprio nome ?
L’amministratore che non ottempera a quanto disciplinato, rischia di essere revocato per giusta causa nel corso dell’anno di gestione.
Infatti, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore.
In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria (ex art. 1129 c.c. e art. 64 disp. att. c.c.) e in ipotesi di accoglimento della domanda, per le spese legali, avrà titolo di rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta potrà rivalersi sull’amministratore revocato. (comma XI n. 3 dell’articolo citato).
A tal proposito, il Tribunale di Mantova, adito per chiedere la revoca giudiziale di un amministratore condominiale, ha precisato che la condotta di questi resosi negligente rispetto al dettame legislativo di provvedere ad aprire un conto corrente intestato al condominio, costituisce grave irregolarità ai sensi dell’art. 1129, comma 12, n. 3 c.c..
Il Tribunale sul punto ha precisato che: “… elementari esigenze di trasparenza imponevano, già prima della espressa previsione introdotta con la riforma (del condominio, n.d.r.), di tenere ben distinto il patrimonio del condominio da quello dell’amministratore, anche per salvaguardare i diritti di terzi soggetti creditori del condominio, i quali avrebbero evidentemente potuto far valere le proprie ragioni di credito in modo agevole solo rispetto a somme formalmente intestate al condominio e non anche rispetto a somme confluite su conto corrente intestato a terzo soggetto”. (vedasi anche Cass. Civ. n.7162/2012; Tribunale di Salerno Sez. I del 3.5.2011, Tribunale di Monza del 18.1.2006; Tribunale di Torino del 3.5.2000; Tribunale di Santa Maria Capua Vetere del 17.7.1997; Tribunale di Milano del 15.12.1995 e Tribunale di Milano del 29.9.1993).
A nulla è valsa la giustificazione addotta dal resistente del citato giudizio, ovverosia di essersi comportato in tal modo al fine di poter usufruire sul conto corrente aperto a proprio nome di un affidamento, con cui far fronte ai pagamenti di spettanza del condominio anche in assenza di fondi sufficienti, per la mancata corresponsione degli oneri condominiali da parte di alcuni condomini.
Sicché il suddetto Tribunale, nelle circostanze di cui al richiamato procedimento, che riporto per completezza,ha ritenuto che costituisca aggravante tale da giustificare la revoca giudiziale dell’amministratore l’evidenza che il citato amministratore non abbia messo a disposizione dei condomini richiedenti la documentazione relativa ai movimenti del conto corrente, ” …tenuto conto del fatto che l’amministratore – come è noto – è comune mandatario di tutti i condomini e, in tale veste, è tenuto ad un obbligo di totale trasparenza nei confronti di tutti i condomini” e “tenuto conto anche del fatto che il diritto dei condomini di ottenere, su loro richiesta, la rendicontazione periodica del conto corrente è espressamente prevista dal legislatore (art.1129, c.7 c.c.)”.
In conclusione la nuova disposizione risponde, ad esigenze di elementare trasparenza e informazione nell’amministrazione di somme di denaro altrui, per cui chi scrive, raccomanda vivamente di operare con la massima chiarezza, scientificità e trasparenza onde evitare facili e giuste contestazioni da parte dei condomini, i quali spesso non chiedono altro che poter avere una facile comprensibilità dell’intera gestione condominiale.
Del resto il mercato dell’amministrazione condominiale sta divenendo sempre più inflazionato e le buone pratiche di trasparenza possono divenire un elemento importante di differenziazione dalla concorrenza, così da consentire l’affidamento di nuovi condomini e l’aumento dei fatturati.
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