Quando parliamo di “condominio” facciamo riferimento ad una categoria giuridica non definita propriamente dal nostro codice civile: esistono, infatti, degli articoli che disciplinano questa forma di comunione, ma senza definirlo esplicitamente. La normativa da prendere in considerazione è quella prevista dagli articoli 1117 e ss. del nostro codice, a cui occorre aggiungere anche una recente riforma, entrata in vigore nel giugno 2013: parliamo della legge n. 220/2012, di “Riforma del Condominio”, composta da 32 articoli che novellano la normativa civilistica appena richiamata, rappresentando l’esito di un lungo iter parlamentare.
Occorre, in primis, ricordare che il condominio è un istituto giuridico caratterizzato dalla coesistenza, all’interno di uno stesso edificio, diverse unità abitative di proprietà esclusiva, a cui si affianca la comproprietà su alcune parti comuni dell’edificio stesso: tali parti, per il loro uso e la loro destinazione, necessitano di una gestione comunitaria.
Ecco, dunque, che le parti comuni dovranno essere gestite in “condominio”: si pensi alle scale o all’ascensore, al suolo, alla portineria, alle mura portanti, al tetto, ai cortili.
La riforma del 2012 ha dettato una definizione più articolata di “parti comuni” dell’edificio quali “oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico”, includendo ulteriormente i pilastri e le travi portanti, le facciate degli edifici, i parcheggi, i sottotetti destinati all’uso comune, gli impianti centralizzati per la ricezione radio TV.
Una volta definito giuridicamente il concetto di condominio, occorre entrare nello specifico delle singole proprietà immobiliari che fanno parte dell’edificio: il titolare dell’unità abitativa potrà, in ossequio al diritto di proprietà, decidere di usufruire personalmente dell’immobile; potrà concederlo in locazione, attuando una disgiunzione tra inquilino conduttore e proprietario locatore; così come potrà optare per l’alienazione dell’unità immobiliare, attuando una successione di parti all’interno del condominio.
Analizziamo, dunque, l’ipotesi della vendita dell’unità immobiliare all’interno di un edificio in quanto spesso accade che, colui che acquisti un appartamento in condominio, si trovi nella posizione di non avere contezza della situazione debitoria del suo dante causa nei confronti del condominio stesso.
Ricordiamo, infatti, che l’uso, la gestione, la conservazione e il miglior godimento delle parti comuni dell’edificio comportano delle spese, che sono a carico dei singoli condomini, e che si suddividono tra loro a seconda della tipologia di spesa. Potrebbero essere interventi economici, come la sostituzione della serratura del portone, così come potrebbe trattarsi di interventi sostanziosi, come il rifacimento della facciata.
Generalmente, la suddivisione delle spese avviene a seconda che esse riguardino interventi di ordinaria o straordinaria manutenzione. Per stabilire la quota di spesa che il singolo condomino dovrà sostenere, a seconda della tipologia di intervento, si richiamano le tabelle millesimali, le quali consentono la corretta suddivisione delle spese.
L’art. 1123 del codice civile, infatti, differenzia la spesa a seconda della proprietà o dell’uso: “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne”.
Gli interventi di ordinaria manutenzione sono caratterizzati dal fatto di essere interventi di modesta entità, ma necessari ma non urgenti e, solitamente, programmabili; tali interventi non comportano l’alterazione delle parti in comune e attengono a tutte quelle riparazioni necessarie per mantenere in efficienza l’edificio. Tra gli esempi di spese di ordinaria manutenzione, richiamiamo: le spese per la manutenzione, la pulizia e l’illuminazione delle scale, dell’androne o del giardino, o in generale degli spazi comuni; tutte le piccole riparazioni e sostituzioni; le spese per la gestione del condominio e il compenso dell’amministratore. Poiché l’ordinaria manutenzione fa riferimento all’uso quotidiano delle parti in comune, la relativa spesa economica verrà ripartita secondo le tabelle millesimali d’uso e fruizione di ogni singolo condomino (si pensi all’uso dell’ascensore, che varia a seconda del piano dell’unità immobiliare abitativa). Tali spese vengono sostenute dall’amministratore senza necessità di una previa autorizzazione dell’assemblea condominiale, ma solo l’approvazione in sede di bilancio consuntivo del condominio: in tal caso, l’obbligazione relativa al pagamento delle stese sorge alla fine di ogni mese e l’amministratore avrà diritto a riscuotere le relative quote, trattandosi di esborsi dovuti a scadenze fisse e rientranti nei poteri attributi all’amministratore stesso.
Gli interventi di straordinaria manutenzione, invece, comportano delle spese economicamente più importanti e, spesso, imprevedibili. Si pensi al rifacimento delle terrazze condominiali, o della facciata, e tutte quelle opere necessarie alla conservazione del bene, le quali sono ripartite secondo le tabelle millesimali di proprietà.
Questa tipologia di spese non è collegata all’esercizio della funzione gestionale demandata all’amministratore, ma, per l’esborso richiesto e per la tipologia di intervento, richiede una delibera assembleare avente valore costitutivo e che impegni i condomini che l’adottano. Tra l’altro, le delibere assembleari saranno diverse: da quella di approvazione generica dell’intervento da effettuare, a quella di approvazione della gara di appalto per i lavori da eseguire; da quella di approvazione del preventivo lavori, a quella di autorizzazione alla spesa.
Questa premessa si rendeva necessaria per affrontare il tema oggetto di disamina: la vendita dell’unità abitativa in un contesto condominiale e i rischi che possono derivare per l’acquirente. Può accadere, infatti, che colui che acquisti una casa in condominio, si trovi nella incertezza di sapere se l’immobile sia libero o meno da debiti o da oneri condominiali: spesso si celano, dietro l’alienazione di un appartamento, morosità condominiali o eventuali lavori di ristrutturazione dell’edificio, già deliberati ma ancora da eseguire o in corso d’opera. Si tratta, dunque, di problematiche che alcune volte vengono celate al futuro acquirente, con conseguenze negative per lo stesso, il quale dovrà sostenere una serie di spese inaspettate, come il conguaglio relativo alla gestione dell’anno precedente o delle mensilità condominiali arretrate, rendendosi debitore nei confronti del condomini.
Come viene giuridicamente disciplinata la corretta procedura di attribuzione delle spese condominiali in caso di compravendita immobiliare? Per chiarire i comportamenti tra acquirente e venditore nei confronti del condominio, nel caso in cui esistano delle rate condominiali pregresse non pagate, la prima norma che occorre richiamare è l’art. 63, comma 4. disp. att. cod. civ. secondo cui: “chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”; ad esso si aggiunge il comma 5, introdotto dalla Riforma del Condominio del 2012, in base al quale “chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”. Per comprendere l’articolo in esame, è opportuno richiamare la natura delle obbligazioni condominiali: queste rientrano, infatti, tra quelle definite propter rem ossia quelle la cui origine si riconduce alla titolarità del diritto reale sul bene.
Ciò significa che le obbligazioni dei condomini di concorrere nelle spese per la conservazione delle parti comuni si considerano propter rem poiché sorgono come conseguenza della contitolarità del diritto sulle cose comuni; conseguenza è che i condomini sono obbligati alle spese per la conservazione di suddette parti in virtù del diritto di proprietà e seguono tale diritto, trasferendosi sul nuovo proprietario in caso di alienazione dell’unità immobiliare. Il neo-acquirente, dunque, è titolare delle obbligazioni condominiali che sorgono successivamente al suo acquisto e, dunque, dal momento in cui diventa anch’egli condomino ma, in virtù dell’articolo poc’anzi richiamato, potrebbe essere chiamato a rispondere di debiti condominiali pregressi del suo dante causa, per l’anno precedente e per quello durante il quale è avvenuto il trasferimento immobiliare.
Quest’ultimo caso è la sostanziale applicazione del principio dell’ambulatorietà passiva: si prevede l’accollo delle spese condominiali, non pagate dal dante causa, al nuovo acquirente per l’anno in corso e per quello precedente al relativo acquisto, ponendo quest’ultimo in posizione di subordinazione nei confronti del condominio per le inadempienze del venditore, nonostante egli non sia stato il legittimo proprietario del bene nel periodo indicato dalla norma.
Naturalmente, il cessionario che risponde di tali obbligazioni sarà poi legittimato ad agire, in sede di rivalsa, nei confronti del suo dante causa. In tale ipotesi, dunque, l’acquirente è responsabile in solido con il venditore per gli oneri condominiali da quest’ultimo non onerati per l’anno in corso e per quello precedete al rogito di compravendita e, in caso di morosità, l’amministratore di condominio ben potrà agire nei confronti dell’acquirente, in quanto unico vero condomino dopo l’alienazione dell’immobile.
Richiamiamo, a tal proposito, due Sentenze, una del Tribunale di Bari del 07/07/2007 e una del Tribunale di Roma del 29/01/2010, che presentano lo stesso principio di diritto: “Ai sensi dell’art. 63, comma 2°, disp. att. c.c., l’acquirente dell’unità immobiliare in proprietà esclusiva è solidalmente obbligato con l’alienante “per il pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”. Siffatta solidarietà è espressione del c.d. principio dell’“ambulatorietà passiva” che al fine di apportare all’ente di gestione condominiale una specifica garanzia per il conseguimento dei propri crediti gestori, lascia intatto, nei rapporti tra dante causa ed avente causa della pertinente unità immobiliare, il principio della personalità che radica, in capo a ciascuno, il debito sorto in costanza della relativa titolarità dominicale si da consentire a colui che, in ragione di tale solidarietà, abbia soddisfatto verso il condominio un debito sorto antecedentemente al suo acquisto, ha diritto a rivalersi nei confronti del vero obbligato personale”.
In merito alle somme più datate, rispetto al periodo succitato, il titolare del debito sarà colui che era condomino, e dunque proprietario, in quel periodo. Per tutte le quote condominiali che scadono successivamente al rogito, unico obbligato sarà il neo-proprietario. Per poter ottenere l’adempimento degli oneri condominiali, l’amministratore potrà agire notificando all’attuale condomino un decreto ingiuntivo: la stessa Corte di Cassazione ha affermato, in più sentenze, che “l’amministratore dovrà agire solo nei confronti dei condomini, e pertanto il venditore cedendo la propria unità immobiliare perde automaticamente la sua qualifica di condomino e l’amministratore non sarà legittimato ad agire in via giudiziaria nei suo confronti ma sarà costretto ad effettuarlo esclusivamente nei confronti dell’acquirente il quale, con la sottoscrizione dell’atto di vendita, è divenuto il nuovo condomino dell’edificio” (Sent. n. 23345/2008; Sent. n. 23686/2009).
Continuando, si precisa ulteriormente che “l’accollo delle spese condominiali tra i soggetti della compravendita deve aver riguardo, per quelle ordinarie, al momento dell’effettivo sostenimento della spesa, non avendo importanza, come per quelle straordinarie, il momento della delibera” (Sent. Cass. n. 24654/2012): ne consegue, dunque, che la distinzione tra ordinaria e straordinaria manutenzione rappresenta lo spartiacque per comprendere il momento in cui sorge l’onere condominiale.
Giurisprudenza costante ritiene che le spese per la conservazione e la manutenzione ordinaria dei beni comuni possono avvenire anche senza un preventivo deliberato assembleare, poiché tale potere rientra tra quelli conferiti all’amministratore, e tutt’al più si necessita una rendicontazione di fine anno approvata dall’assemblea condominiale. L’insorgenza dell’obbligazione sarà individuata, così, con il compimento effettivo dell’attività gestionale relativa alla manutenzione, conservazione o godimento della parti comuni dell’edificio.
Diverso è invece il caso degli oneri condominiali derivanti da interventi di straordinaria manutenzione: questi, infatti, presuppongono più interventi dell’assemblea condominiale, così come abbiamo avuto modo di analizzare. A tal proposito, l’orientamento della Cassazione è ormai chiaro nel sostenere che “in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportare i costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. c.c.” (Sent. Cass. n. 8782/2013; Sent. Trib. di Salerno del 09/07/2014; Sent. Trib. di Roma del 12/01/2016 e del 22/05/2018).
Dall’analisi del principio giuridico si può affermare, quindi, che la delibera giuridicamente rilevante, per stabilire il momento in cui sorge l’obbligazione condominiale, è quella di approvazione definitiva degli interventi di straordinaria amministrazione, con la previsione della commissione dell’appalto di lavori e l’individuazione del piano di riparto delle relative spese, a nulla rilevando le precedenti delibere assembleari preparatorie o interlocutorie, poiché non hanno carattere vincolante e definitivo per il condominio. Ne deduciamo che, qualora la delibera di esecuzione dei lavori di straordinaria manutenzione diventi definitiva, efficace e vincolante, successivamente alla stipula del contratto di compravendita, onerato del versamento dei relativi costi sia il neo-proprietario.
Alla luce di tutto quanto esposto, il futuro acquirente di un immobile in condominio dovrà tutelarsi dal ricevere sgradite sorprese, scoprendo di dover onerare delle spese condominiali pregresse e poste a carico del venditore moroso, o di dover affrontare un esborso economico importante per interventi di straordinaria manutenzione.
In primis, occorre regolamentare l’atto di compravendita (e, quindi, il rogito) inserendo delle clausole relative ai rapporti economici inerenti gli oneri condominiali (c.d. clausola di manleva), le quali non sollevano di certo l’acquirente del pagamento ex art. 63 citato, ma gli consentono di agire più facilmente in sede di rivalsa contro il suo dante causa, potendo anche dar vita ad un congruo risarcimento del danno.
Inoltre, grazie alla Riforma del 2012, si è inteso rafforzare la tutela dell’acquirente, ponendo a carico dell’amministratore condominiale degli ulteriori doveri amministrativi e contabili, in funzione di una maggiore conoscibilità e trasparenza del suo operato.
Il novellato art. 1130 c.c. prevede, infatti, che l’amministratore fornisca “al condomino che ne faccia richiesta, attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso”: l’acquirente, prima di firmare il contratto preliminare di compravendita, potrà farsi rilasciare copia delle delibere assembleari degli ultimi due anni o far certificare, dall’amministratore, lo stato pendente di eventuali lavori di manutenzione.
