COSA SONO
A norma dell’art. 1137, co. 1, c.c. “le deliberazioni assunte dall’assemblea condominiale sono obbligatorie per tutti i condomini”. Le deliberazioni dell’assemblea, trovano quindi forza e giustificazione nel “principio di maggioranza”, permettendo a ciascun proprietario di conciliare il proprio diritto alla gestione del condominio, con la necessità di organizzarne il funzionamento- Avverso le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento condominiale, ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’Autorità Giudiziaria al fine di chiederne l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, a decorrere dalla data della deliberazione per i dissenzienti o gli astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.
LA RIFORMA: dal ricorso all’atto di citazione
La legge di riforma del condominio (L. 11 dicembre 2012 n. 220), ha ampliato la categoria dei soggetti legittimati a proporre impugnazione delle delibere, introducendo “gli astenuti” ed equiparando gli stessi ai “dissenzienti”. La legge 220/2012 ha inciso, inoltre, sulla forma da adottare per l’ impugnazione della assembleare che in passato coincideva con il “ricorso”, stabilendo al riformato art. 1137 c.c. che la stessa avvenga con “atto di citazione”al Tribunale ove è sito il Condominio e da notificarsi a quest’ultimo nella persona dell’Amministratore.
L’impugnazione di una delibera presuppone un interesse ad agire in giudizio, senza il quale l’azione è inammissibile. In tal senso, l’indirizzo espresso dalla Cassazione con la sentenza n. 11214 del 10 maggio 2013 è rigoroso, poiché richiede la sussistenza di un interesse concreto che vada oltre la semplice violazione della norma: in particolare, in caso di violazioni formali (ad esempio: violazione delle norme concernenti il procedimento di convocazione o insufficienza delle maggioranze, incompletezza dell’ordine del giorno), la legittimazione ad agire in giudizio non è condizionata dall’ulteriore riscontro di una concreta incidenza sulla singola posizione del condomino, in quanto, in astratto, la delibera deve essere idonea a determinare un mutamento nella posizione dei condomini (astratta idoneità lesiva). In caso di violazioni sostanziali, invece, è necessario che la parte che intenda impugnare, sia portatrice di un interesse concreto diretto ad un vantaggio effettivo e non solo astratto (Cass. 15377/00).
QUALIFICAZIONE DELLE DELIBERE ASSEMBLEARI
La Suprema Corte, VI sezione civile, con la sentenza del 13 febbraio 2013, n. 3586 si è pronunciata nuovamente sul conflitto interpretativo relativo alla qualificazione delle delibere assembleari, già espresso in via generale dalla Cass. S.U. 4806 del 2005, classificandole nel modo che segue:
– nulle: qualora siano prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale, al buon costume), con oggetto non rientrante nella competenza dell’assemblea o comunque invalide in relazione all’oggetto, ovvero incidenti sui diritti individuali, sulle cose, su servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini;
– annullabili: qualora siano affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari riguardanti il procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, o da vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, ovvero adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, o che violino norme richiedenti maggioranze qualificate in relazione all’oggetto.
Da ultimo, la Suprema Corte, rinviando nuovamente alla sentenza 4806/2005 delle Sezioni Unite, riafferma il carattere residuale della nullità delle delibere condominiali, senza distinguere tra vizi che potrebbero inficiare il momento genetico della formazione dell’assemblea e vizi che incidono sul momento deliberativo su specifici argomenti.
A seguito della riforma di cui alla L. 220/2012, il legislatore, oltre a confermare il vizio di annullabilità per le questioni riguardanti la convocazione (cfr. nuovo art. 66 disp. att. c.c.), ha inserito due nuove cause d’invalidità, e più nello specifico di nullità, ossia:
1) cambio di destinazione d’uso delle parti comuni (art. 1117-ter c.c.), rispetto alla quale la convocazione dell’assemblea, a pena di nullità della deliberazione, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione nonché la nuova destinazione d’uso;
2) nomina dell’amministratore condominiale, rispetto alla quale il quattordicesimo comma del nuovo art. 1129 c.c., specifica che l’amministratore, all’atto di accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.
Poiché la nomina è contenuta nella deliberazione, è evidente che la deliberazione di nomina cui non segua la specificazione analitica del compenso, dovrà considerarsi nulla.
SCADENZE PER IMPUGNARE
A seconda della qualifica della delibera condominiale, s’individuano specifiche scadenze per la relativa impugnazione, infatti:
– le delibere annullabili possono essere impugnate nel termine di 30 giorni che decorre, per i presenti dalla data della delibera e per gli assenti dalla data di ricezione del verbale di assemblea;
– le delibere nulle possono essere impugnate in ogni tempo.
IN CASO DI PLURALITÀ’ DI DELIBERE
In presenza di una pluralità di delibere assunte nella medesima assemblea, il proprietario-condomino, ha la facoltà di scelta nel contestare anche solo una di esse e non tutte; i motivi di tale scelta possono essere numerosi: è infatti possibile che solo una delibera sia viziata, o più semplicemente che si voglia evitare il danneggiamento dell’intero condominio in presenza di una moltitudine di delibere viziate.
Al fine di identificare i soggetti legittimazione all’impugnazione della delibera condominiale, occorre distinguere in base al tipo di sanzione che deriva dal vizio della stessa, sicché:
– la legittimazione all’impugnazione della delibera nulla spetta a tutti, ossia a coloro che abbiano votato contro od a favore della stessa, a coloro che fossero assenti o che si siano astenuti dalla votazione.
In via generale, essa spetta al proprietario dell’immobile in condominio; a seguito dell’eventuale vendita dell’immobile, la legittimazione ad impugnare spetta al nuovo acquirente, anche con riguardo alle assemblee tenutesi in epoca precedente all’acquisto dello stesso, avendo il vecchio proprietario perso la qualifica di condomino. Tantomeno, non può escludersi la legittimazione dell’usufruttuario nelle ipotesi in cui dev’essere convocato ed ha diritto di votare in assemblea;
– la legittimazione all’impugnazione della delibera annullabile spetta a coloro che abbiano votato contro o che si siano astenuti, ovvero agli assenti.
LA MEDIAZIONE
Oltre all’impugnazione, l’attore ha l’obbligo di attivare il procedimento di mediazione il quale, in teoria, sospende il termine di 30 giorni dal momento in cui l’organismo di mediazione comunica al convenuto l’istanza di mediazione. Pertanto, almeno per le controversie in cui si ha certezza che la mediazione abbia esito negativo, onde evitare la scadenza dei termini, è opportuno procedere alla contestuale presentazione della mediazione e della citazione.
In presenza di delibere nulle od annullabili è possibile procedere anche alla revoca od alla convalida delle stesse, applicando i principi generali vigenti in materia di nullità o di annullabilità. E’ infatti previsto che, in tale ipotesi, il Condominio resosi conto di una delibera errata, possa evitare spese legali ulteriori, revocando la delibera viziata oppure convalidandola, votando nuovamente sul medesimo argomento e sul medesimo ordine del giorno.
In siffatta ipotesi, l’effetto immediato sarebbe una cessata materia del contendere, oppure una mancata costituzione del giudizio (qualora già pendente) partecipando eventualmente alla sola mediazione, se non ancora tenuta, facendo presente la convalida.
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