Con l’introduzione della legge 220/2012, il nuovo art. 71 disp. att. cod. civ. indica i requisiti necessari per poter svolgere la professione di amministratore di condominio.
Oltre a tali requisiti, l’art. 1129, comma 3, cod. civ. dispone che “l’assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato”, ovvero almeno di pari importo rispetto al circolante espresso in bilancio.
Inoltre, il comma 4 dello stesso articolo dispone, altresì, che “l’amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se durante l’incarico l’assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere però inferiore all’importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all’inizio dei lavori.
Nel caso in cui l’amministratore sia coperto da una polizza di assicurazione per la responsabilità civile professionale per l’intera attività da lui svolta, tale polizza dovrà essere integrata con una dichiarazione dell’impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio”.
La polizza professionale quindi è obbligatoria ?
No ! L’obbligo di stipulare una polizza assicurativa scatta solo nel caso in cui l’assemblea decida di “subordinare” la nomina del nuovo amministratore al possesso di una polizza per la responsabilità professionale. Si realizza quindi una “condizione sospensiva alla validità del contratto di mandato”, pertanto, il mandato conferito dall’assemblea rimane, “sospeso” fino alla stipula della polizza o, sino a presentazione della documentazione richiesta.
Allo stesso modo, per gli amministratori già in carica, l’omessa presentazione della polizza – a richiesta dell’assemblea – determinerebbe la sospensione del mandato.
Occorre considerare, peraltro, che la polizza professionale può essere prevista anche nel regolamento di condominio come requisito, per la nomina ulteriore a quelli indicati dalla legge.
E’ necessario fare un distinguo rispetto alla Polizza Globale Fabbricati, che copre i danni causati a condomini o a terzi derivanti dalle parti comuni dell’edificio.
Cosa succede se l’amministratore non stipula la polizza?
Ove nei casi sopra descritti, in cui è prevista la stipula della polizza, l’amministratore che non provveda o non adegui i massimali della polizza già sottoscritta, potrebbe essere soggetto a revoca dell’incarico, come si può desumere dall’art 1129, comma 11, cod. civ., e, se sussistono i presupposti, anche ad un’azione risarcitoria per violazione degli obblighi contrattuali.
La revoca è deliberata dall’assemblea anche su iniziativa del singolo condomino secondo la procedura prevista dall’art. 66 disp. att. cod. civ. In caso di inerzia dell’assemblea, è possibile ottenere la revoca dell’incarico anche per via giudiziaria.
Caratteristiche della polizza professionale
La polizza del professionista dovrebbe coprire tutti i danni che un amministratore può commettere nello svolgimento dell’incarico conferitogli, di cui, a titolo esemplificativo, di seguito ne indichiamo alcuni:
- responsabilità derivanti da atti ed omissioni commesse dai suoi dipendenti o collaboratori;
- gestione degli appalti di lavori e forniture per la manutenzione ordinaria e straordinaria degli edifici condominiali amministrati;
- perdita, smarrimento, distruzione e/o deterioramento di atti, documenti, titoli non al portatore, purché non derivanti da caso fortuito o forza maggiore;
- responsabilità derivanti da atti od omissioni genetiche di sanzioni di natura fiscale, amministrativa, multe od ammende a carico del condominio.
Si precisa che la copertura assicurativa della polizza dipenderà dal premio sottoscritto dall’amministratore ed in considerazione delle politiche seguite dalle diverse compagnie assicurative.
Inoltre, la polizza, i cui costi gravano sul professionista, potrà variare anche in base all’entità del condominio da amministrare, al numero dei condomini oltre che ai massimali richiesti.
Ebbene, dove quindi viene richiesta a seguito di delibera assembleare, od in presenza di lavori straordinari di particolare entità, si può richiedere che tali costi vengano deliberati dall’assemblea e posti a carico del condominio, al pari della polizza globale fabbricato.
In conclusione, in un mercato altamente competitivo, la presentazione di un preventivo in cui si evidenzino gli estremi della polizza professionale possono favorire il conferimento dell’incarico.
In questo contesto, è bene che chi inizia l’attività di amministratore condominiale si munisca di una polizza adeguata al volume d’affari attuale, eventualmente adeguandola nel tempo, come segno di estrema trasparenza e professionalità.
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