L’amministratore di condominio, ai sensi della legge italiana, è l’organo esecutivo del condominio. Non è previsto un albo degli amministratori di condominio, ma solo libere associazioni sindacali di categoria.
L’amministratore è una figura profondamente modificata dall’ultima riforma dell’ordinamento. Infatti con legge 11 dicembre 2012, n. 220 – in vigore dal 18 giugno 2013 – sono stati, per la prima volta, imposti specifici obblighi tra cui un preciso onere formativo.
Per lungo tempo poteva ricoprire il ruolo di amministratore di condominio unicamente una persona fisica. Gradualmente, nel tempo, la Cassazione a legittimare la nomina di una persona giuridica (cfr. su tutte, Cass. 24 ottobre 2006, n. 22840). La questione è stata poi superata dalla riforma del 2012, che ha stabilito che possono svolgere l’incarico anche le società di cui al titolo V del libro V del Codice Civile.
Rapporto Giuridico
Il rapporto giuridico tra amministratore e singoli condomini deve essere ricondotto al mandato. Si ricorda, infatti, che il condominio non ha personalità giuridica, secondo gli orientamenti della giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione (vedasi sentenza 8 aprile 2008, n. 9148).
Obblighi e Nomina
L’amministratore è obbligatorio quando ci sono più di 8 condomini.
• Durata: resta in carica 1 anno (salvo rinnovo di un ulteriore anno).
L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.
È prevista dal codice civile italiano, che all’art. 1129 recita:
«Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dall’amministratore dimissionario. (…) L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore. La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. (…)»
La legge non ha previsto sanzioni per i condomini che non provvedano alla nomina di un amministratore. E’, però, statuti che anche un solo condomino (o l’amministratore uscente) possa rivolgersi al Tribunale al fine di ottenere la nomina giudiziaria di un amministratore.
Dunque l’amministratore può essere nominato:
dall’assemblea dei condomini, con le dovute maggioranze;
diversamente, ove i condomini siano almeno nove e l’assemblea non vi provveda, o non si raggiunga una maggioranza su nessun candidato, dal tribunale ordinario, in sede di volontaria giurisdizione.
Nel tempo si era realizzata una prassi per cui il costruttore/venditore provvedeva alla nomina di un amministratore, talvolta anche con previsione nel rogito di acquisto. Tale prassi è stata dichiarata nulla da numerosi provvedimenti.
La nomina dell’amministratore è vincolata alla legge: è necessaria la maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio (cioè 500 millesimi su 1.000, cfr. art. 1136, secondo comma, c.c.).
Requisiti
L’originaria disciplina del codice civile italiano, ante-riforma, in assenza di previsioni o limitazioni previste nel regolamento condominiale, avrebbe potuto ricoprire la qualifica di amministratore chiunque fosse stato votato dalla maggioranza dei condomini, senza una previsione di professionalità, titolo di studio o altro requisito, ad esempio l’iscrizione a un albo professionale.
Attualmente, secondo le modifiche apportate dalla legge n. 220/2012, è obbligatorio che l’amministratore sia qualificato, con titolo di studio di diploma di scuola superiore; questi deve, inoltre, aver frequentato corsi di formazione iniziale e successivi corsi periodici annuali di aggiornamento.
Più nel dettaglio la legge 11 dicembre 2012, n. 220, entrata in vigore con decreto del Ministero della Giustizia n. 140 del 24 settembre 2014, ha statuito che la figura di amministratore deve essere ricoperta da soggetti abilitati da enti e istituti di formazione che hanno frequentato un corso di formazione professionale della durata di almeno 72 ore, e corsi annuali di aggiornamento di 15 ore. I corsi devono essere caratterizzati da attività di tipo teorico-pratico, e la formazione deve essere curata da un responsabile scientifico. I corsi potranno essere svolti presso sedi abilitate presenti in tutta Italia.
Inoltre, chi desidera ricoprire il ruolo di amministratore deve possedere requisiti morali, tra cui l’assenza di condanne per una serie di delitti, non essere stato detenuto, salvo riabilitazione, non protestato.
Il legislatore, ha però previsto che i proprietari possano ricoprire la qualità di amministrare del proprio condominio, anche se sprovvisti dei requisiti del titolo di studio e dalla formazione iniziale e periodica.
La funzione di amministratore di condominio è divenuta, quindi, particolarmente complessa, vi sono numerosi adempimenti da rispettare nel corso dell’anno, impossibile inventarsi!!
Il legislatore ha prescritto alcuni requisiti per l’amministratore:
- non deve avere precedenti penali per reati contro il patrimonio e non deve risultare protestato;
- inoltre, deve avere un diploma di scuola superiore e deve aver frequentato un corso di formazione specifico (a meno che svolga questa professione da oltre 1 anno).
L’amministratore di condominio è soggetto a numerosi obblighi, sul punto, l’art. 1129, secondo comma, c.c. recita:
“Quando i condomini sono più di otto (2), se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta d all’autorità giudiziaria su ricorso d i uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario (3).
Contestualmente all’accettazione d ella nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta d i società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) del l’art. 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione ed ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata (4).
L’assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato (5).
L’amministratore è tenuto , altresì , ad adeguare i massimali d ella polizza se nel periodo del suo incarico l’assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all’importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all’inizio dei lavori. Nel caso in cui l’amministratore sia coperto da una polizza di responsabilità civile professionale generale per l’intera attività d a lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell’impresa d i assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo
specifico condominio. Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore.
In mancanza dell’amministratore, sul luogo d i accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore.
L’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio (6); ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.
Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi (7).
Salvo che sia stato espressamente dispensato d all’assemblea, ‘amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa d elle somme dovute d agli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso ( 8), anche ai sensi dell’art. 63, primo comma, delle disposizioni per attuazione del presente codice. L’incarico d i amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata (9). L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore. La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo d all’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina (10) oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta d all’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto d al quarto comma dell’articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso d i gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) dell’undicesimo comma, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il
mandato all’amministratore. In caso di mancata revoca d a parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria e in caso d i accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo di rivalsa nei confronti del condominio che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato. Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità (11): 1) l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti d alla legge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;
4) la gestione second o modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
5) l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione dell e somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7) l’inottemperanza a gli obblighi di cui all’art. 1130, numeri 6), 7) e 9);
8) l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati d i cui al secondo comma del presente articolo. In caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore revocato.
L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.
Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I, del capo I X, del titolo III, del libro IV [1703 ss.].
Il presente articolo si applica anche agli edifici di alloggi d i edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati d a enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, d elle province o dei comuni, nonché a quelli realizzati d a enti pubblici non economici o società private senza scopo di lucro con finalità sociali proprie dell’edilizia residenziale pubblica.”
Requisiti richiesti dai condomini
L’assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato.
Oltre ai suoi comuni obblighi (eseguire le delibere dell’assemblea, riscuotere i contributi e pagare i fornitori ed il fisco ecc.), l’amministratore ha precisi obblighi di trasparenza sulla gestione finanziaria (informazione ai condomini sullo stato dei pagamenti e delle pendenze).
• Compensi: al momento della sua nomina, l’amministratore deve specificare nel dettaglio le componenti del suo stipendio e non ha diritto ad altri compensi se non deliberati dall’assemblea.
• Revoca: in caso di gravi irregolarità anche un solo condomino può richiedere la convocazione dell’assemblea per la revoca del suo mandato.
Cessazione e Revoca
L’incarico dell’amministratore di condominio cessa nei casi in cui vi sia:
- revoca da parte dell’assemblea condominiale;
- revoca da parte dell’Autorità Giudiziaria competente;
- dimissioni volontarie;
- nomina di altro amministratore.
La revoca può, quindi, avvenire dall’assemblea condominiale, con la stessa maggioranza necessaria per la nomina. (art. 1136 del codice civile).
La seconda ipotesi di revoca si realizza mediante autorità giudiziaria, su istanza di uno o più condomini. L’amministratore di condominio ha ricevuto un atto giudiziario che non rientra nelle sue competenze e non ne ha dato tempestiva notizia all’assemblea (in questo caso è tenuto anche al risarcimento dei danni).
Di rilievo è la novità che l’amministratore revocato giudiziariamente non può più essere nominato dalla assemblea, anche se la maggioranza lo volesse, contro il desiderio dei condomini che hanno agito giudizialmente (art. 1129, comma 13 c.c.).
L’Amministratore, in ogni caso dovrà una volta all’anno in sede di assemblea condominiale chiedere la votazione per la conferma del suo mandato, o quantomeno, dopo alla scadenza del primo anno, inserire all’ordine del giorno la voce: “revoca o prosecuzione ex lege nell’assolvimento dell’incarico” oppure “comunicazioni di legge in merito alla prosecuzione dell’incarico”.
