Le Tabelle Millesimali Contrattuali: Definizione, Revisione e Impugnazione

Le tabelle millesimali contrattuali sono un elemento chiave nella gestione delle spese in un condominio. Esse rappresentano un accordo specifico tra i condomini e possono differire dai criteri legali standard.

Definizione e Caratteristiche

Le tabelle millesimali contrattuali sono inserite nei singoli atti di vendita e vengono approvate dall’acquirente insieme al regolamento contrattuale. Queste tabelle possono derogare ai criteri legali, rientrando nel concetto di “salvo diversa convenzione” previsto dall’articolo 1123 del codice civile.

Revisione delle Tabelle Millesimali Contrattuali

La revisione di queste tabelle può avvenire in due modi:

  1. Accordo tra i Condomini: Può essere sia assembleare che extra-assembleare, purché risulti chiaramente la volontà di tutti i condomini di modificare le tabelle precedenti.
  2. Ricorso all’Autorità Giudiziaria: Ogni singolo condomino può richiedere la revisione delle tabelle millesimali contrattuali tramite un ricorso al Tribunale competente. Questo ricorso deve essere notificato a tutti i condomini e non solo all’amministratore.

Casi Specifici per la Revisione

L’articolo 69 delle disposizioni attuative al codice civile stabilisce che i valori proporzionali possono essere riveduti o modificati nei seguenti casi:

  1. Errore nella Formulazione: Se le tabelle non rispondono ai parametri di legge o a quelli richiesti dalle parti in caso di deroga ai criteri legali.
  2. Mutamento Significativo delle Condizioni dell’Edificio: Come sopraelevazioni, espropriazioni parziali o innovazioni di bassa portata che alterano notevolmente il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.

Impugnazione delle Tabelle per Valori Millesimali Mutati

È possibile impugnare le tabelle millesimali quando i valori in esse contenuti sono notevolmente mutati a causa di interventi sulle parti di proprietà esclusiva dell’edificio.

Vi sono certamente alcuni indicatori che possono favorire una analisi della situazione.

La sopraelevazione dei piani in un condominio è considerata un indicatore che può portare a un’alterazione della proporzionalità dei rapporti tra le unità immobiliari, come delineato nell’articolo 1127 del codice civile. Tuttavia, è importante sottolineare che una sopraelevazione non implica automaticamente la necessità di una revisione delle tabelle millesimali. Le Sezioni Unite del Supremo Collegio hanno chiarito che la modifica delle tabelle millesimali è giustificata solo quando esiste una divergenza obiettiva e non trascurabile tra il valore delle singole unità immobiliari e il loro valore proporzionale rispetto all’intero edificio, come riportato nelle tabelle stesse (Cassazione 19.2.99 n. 1408, 13.9.91 n. 9579). Inoltre, hanno precisato che tale modifica non deve essere vista come una conseguenza diretta e immediata delle trasformazioni previste dall’articolo 69, numero 2, delle disposizioni attuative del codice civile, ma piuttosto come il risultato di un’accurata valutazione, sia essa negoziale o giudiziale (Cassazione SS.UU. n. 16794 del 2007).

Oltre alla sopraelevazione, altri fattori che possono indicare un potenziale cambiamento nella proporzionalità dei rapporti includono le espropriazioni e le innovazioni di bassa portata. Un esempio concreto è la trasformazione di un balcone in veranda. Se questa modifica incide significativamente sulla volumetria dell’appartamento, al punto da rendere le tabelle millesimali non più rispondenti alla realtà, i condomini interessati hanno il diritto di richiederne la revisione. Le nuove tabelle millesimali, una volta formate, avranno validità nei confronti di tutti i condomini, fermo restando la possibilità di avvalersi di tutti i rimedi giurisdizionali appropriati.

Conclusioni

Le tabelle millesimali contrattuali sono un aspetto fondamentale nella gestione delle spese condominiali. La loro revisione richiede un accordo chiaro tra i condomini o un ricorso all’autorità giudiziaria, e può essere necessaria in caso di errori o cambiamenti significativi nelle condizioni dell’edificio. Queste tabelle offrono flessibilità nella ripartizione delle spese, ma richiedono attenzione e consenso per eventuali modifiche.

Mauro Sasanelli

L'avv Mauro Sasanelli è iscritto all'Albo Avvocati del Foro di Bari.

Lascia un commento