Modifiche alle Tabelle Millesimali in Caso di Cambiamenti Strutturali dell’Edificio

Il secondo comma dell’articolo 69 del codice civile apre la possibilità di modificare o rivedere le tabelle millesimali in caso di mutamenti nelle condizioni strutturali di parte dell’edificio. Queste modifiche possono essere necessarie a seguito di:

  • Sopraelevazione di superficie.
  • Incremento di superficie.
  • Variazione nel numero delle unità immobiliari.

Questi cambiamenti devono influenzare in modo significativo il valore proporzionale dell’unità immobiliare, alterandolo per più di un quinto, anche per un solo condomino.

Criteri per la Revisione delle Tabelle Millesimali

Prima della riforma, la normativa non specificava un grado quantitativo di alterazione delle condizioni dell’edificio per giustificare una modifica delle tabelle. Ora, invece, è chiaro che per proporre una revisione, il condomino interessato deve dimostrare che le modifiche strutturali hanno un impatto considerevole sull’edificio.

È importante notare che non tutte le sopraelevazioni di superficie portano automaticamente alla possibilità di modificare la tabella millesimali. La Cassazione Civile, con la sentenza n. 16794 del 2007, ha stabilito che la modifica delle tabelle è giustificata solo se la discrepanza tra il valore delle singole unità immobiliari e il valore proporzionale attribuito loro nelle tabelle non è di modesta entità, così da configurarsi una “notevole alterazione” dei rapporti originari. Inoltre, la modifica non deve essere una conseguenza diretta e immediata delle trasformazioni previste dall’articolo 69.

Il concetto di “notevole alternazione”

“Resta fermo, dunque, che le tabelle millesimali possono essere rivedute o modificate solo in caso di notevole alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano. E, del resto, anche la recente riforma del condominio, attuata con la legge n. 220/2012, ha riservato la modifica delle Corte di Cassazione – copia non ufficiale 19 di 24 tabelle millesimali alle ipotesi in cui, a causa delle mutate condizioni di una parte dell’edificio, sia alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino.
Cosicché la tabella che li esprime é soggetta ad emenda solo in relazione ad errori, di fatto e di diritto, attinenti alla determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unità immobiliari ovvero a circostanze sopravvenute relative alla consistenza dell’edificio o delle sue porzioni, che incidano in modo rilevante sull’originaria proporzione dei valori (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 19797 del 04/10/2016; Sez. 2, Sentenza n. 3001 del 10/02/2010).” ( estratto Ordinanza pubblicata il 23/01/2023 Presidente Manna Felice num 1896/2023 Sez.nr 2- RGN 13949/18 – Cassazione )

Responsabilità delle Spese in Caso di Modifica

In questa seconda ipotesi di modifica a maggioranza, le spese relative sono a carico di chi ha causato la variazione. Questo principio assicura che i costi associati alla revisione delle tabelle millesimali siano equamente distribuiti, in particolare quando le modifiche sono dovute a interventi di un singolo condomino.

Conclusioni

La normativa attuale fornisce criteri più chiari e stringenti per la modifica delle tabelle millesimali in risposta a cambiamenti strutturali significativi dell’edificio. Questo approccio mira a garantire una ripartizione equa delle spese condominiali, tenendo conto delle modifiche che possono influenzare il valore proporzionale delle singole unità immobiliari.

Mauro Sasanelli

L'avv Mauro Sasanelli è iscritto all'Albo Avvocati del Foro di Bari.

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