Il ricorso di revoca giudiziale deve essere fondato su alcuni elementi, pena la soccombenza con conseguente condanna alle spese.
A seguito della riforma, sono stati individuati ed elencati dallo stesso legislatore alcune specie di “giusta causa” di revoca. Questa elencazione non è comunque tassativa, nel senso che ad esso si sommano altre ipotesi di irregolarità gestionale.
Di seguito si riporta elencazione di quanto espresso al comma nr 12 dell’articolo 1129, c.c.:
1. omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2. mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
3. mancata aperura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;
4. gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o dia latri condomini;
5. aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6. promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva; Non aver curato con diligenza l’azione e l’esecuzione coattiva derivante da una azione giudiziaria per la riscossione di crediti del condominio;
7. inottemperanza agli obblighi di cui all’art. 1130, numeri 6, 7 e 9 (in sintesi al tenuta dei registri e l’accesso ai documenti);
8. omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati anagrafici e professionali all’atto della nomina o della conferma.
9. Altre cause di revoca giudiziaria ogni qual volta l’amministratore abbia assunto atteggiamenti negligenti che possono comportare conseguenze sui condomini.
Altre ipotesi possono rilevarsi dal susseguirsi di provvedimenti dei Tribunali italiani.
Il Tribunale di Trento (ordinanza del 1° dicembre 2014), revocava un amministratore perché ha «dimostrato una inescusabile superficialità per aver posto in essere un’attività in sé incompatibile con la tutela delle parti comuni». Questi, infatti, senza alcuna autorizzazione, aveva praticato un’apertura sul muro al di sopra della porta tagliafuoco tra l’accesso ai garage dal giro scala, così vanificando la struttura e le misure antincendio, impedendo di fatto ai condomini di parcheggiare l’auto nel garage interno, oltre a non aver curato la tenuta del registro anagrafe condomini e non aver pubblicizzato i propri dati anagrafici nella bacheca condominiale.
Il Tribunale di Palermo (decreto 20 maggio 2014), disponeva la revoca giudiziaria per condotta gravemente irregolare dell’amministratore essendosi reso irreperibile, per omissione di quanto disposto dall’articolo 1129 del Codice civile che, tra l’altro, richiede che, sul luogo di accesso al condominio, venga fissata l’indicazione delle generalità, del domicilio e i recapiti dell’amministratore.
Il Tribunale di Sciacca (sentenza 16 giugno 2014) revocava l’amministratore ex articolo 71- bis disposizioni attuative Cc perché condannato, con sentenza definitiva, per il reato di omesso versamento delle trattenute previdenziali. Dato che si tratta di «un’ipotesi speciale di appropriazione indebita», esso costituisce una causa ostativa allo svolgimento dell’incarico di amministratore di condominio, perché determina la perdita del possesso di uno o più dei requisiti indicati dall’articolo 71 bis delle disposizioni di attuazione del Codice civile.
Il Tribunale di Lecce, riunito in camera di consiglio, dichiarava cessata la materia del contendere per le intervenute dimissioni dell’amministratore, ma non ha mancato di entrare nel merito della vicenda condannando comunque l’amministratore alle spese di lite. Il Tribunale rigettava la richiesta di dichiarare l’improcedibilità dell’azione perché, come anticipato, nei giudizi che si svolgono in camera di consiglio (come l’azione di revoca dell’amministratore) non è necessario esperire preliminarmente il procedimento di mediazione di cui al d. lgs. 28/2010.
I giudici, erano stati chiamati a giudicare su un procedimento di revoca ex art 1129 c. 11 cc, dal nudo proprietario di un appartamento il quale lamentava di non ricevere da parte dell’amministratore alcuna comunicazione in merito alla convocazione delle assemblee, dei verbali delle deliberazioni, pur a fronte di esplicita richiesta e sollecito stragiudiziale; l’amministratore, inoltre non aveva mai comunicato al richiedente i suoi dati anagrafici e il codice fiscale né gli aveva consentito di poter visionare ed estrarre copia dei registri dei verbali delle assemblee e di contabilità; infine aveva omesso di fornire l’attestazione circa lo stato dei pagamento delle spese condominiali e gli estratti del conto corrente intestato al condominio.
Il Collegio richiamando l’art. 67 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, il quale prescrive che l’esercizio del diritto di voto in assemblea è conferito all’usufruttuario, evidenziava che al primo comma, la stessa disposizione prevede proprio che ciascun condomino possa partecipare all’assemblea a prescindere dal fatto che sia titolare del diritto di piena proprietà, di una sola porzione dell’edificio condominiale o sia solo nudo proprietario.
Tribunale di Palermo in data 16 novembre 2012, respingeva un ricorso presentato da un condomino per la revoca giudiziaria dell’amministratore, che secondo il ricorrente si era reso responsabile di aver accantonato i lavori, a seguito di deliberazione assembleare, per l’ottenimento del certificato di prevenzioni incendi all’interno del locale garage (parte comune) e sostituirli con altri interventi definiti minimali.
Il ricorrente, contestualmente alla procedura di revoca, aveva avviato un procedimento di mediazione, disertata dall’amministratore, per chiedere all’amministratore l’adozione dei provvedimenti necessari al fine di adeguare l’anzidetta parte comune alla normativa antincendio (in ottemperanza al precedente Ordine di esecuzione notificato dal Comando dei Vigili del Fuoco), ovvero per inibirne l’uso in attesa dell’esecuzione dei lavori.
Il condomino, a seguito della mancata adesione dell’amministratore, ricorreva in sede di giurisdizione volontaria per chiedere l’adozione dei provvedimenti sostitutivi di cui all’art. 1105 cod. Civ. e, ad ogni modo, la revoca giudiziaria dell’amministratore (il precetto normativo così recita “ Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza .. ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.”).
Per il Tribunale di Palermo, il comportamento dell’amministratore non poteva rientrare nell’alveo della “grave irregolarità”, segnatamente con riferimento al non aver proceduto all’esecuzione dei lavori imposti dal Comando dei Vigili del Fuoco per adeguare alla normativa antincendio una autorimessa condominiale alla stregua dell’art. 20 D.Lgvo n. 139/2006 e delle norme successive (“Chiunque, in qualità di titolare di una delle attività soggette al rilascio del certificato di prevenzione incendi, ometta di richiedere il rilascio o il rinnovo del certificato medesimo è punito con l’arresto sino ad un anno o con l’ammenda da 258 euro a 2.582 euro, quando si tratta di attività che comportano la detenzione e l’impiego di prodotti infiammabili, incendiabili o esplodenti, da cui derivano in caso di incendio gravi pericoli per l’incolumità della vita e dei beni, da individuare con il decreto del Presidente della Repubblica. previsto dall’articolo 16, comma 1 […]”). Il ricorso quindi veniva respinto, poiché secondo i giudici l’amministratore si sarebbe limitato a porre in essere l’attività prevista dal nr 1 dell’art. 1130 che prevede di “ eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini…”. Inoltre, per i giudicanti, gli adempimenti di adeguamento alle norme di legge in materia di sicurezza incendi non possono rientrare nelle incombenze prescritte dal citato articolo, di cui ai numeri 2, 3 e 4, neppure tra i c.d. “atti conservativi”, trattandosi di attività di manutenzione straordinaria (che importerebbe la realizzazione di un opus novum) e non di un’attività ordinaria (che consterebbe della manutenzione delle parti comuni preesistenti).
Quest’ultima sentenza è stata riportata non tanto per le considerazioni dei giudicanti, a cui in tutta onesta non ci sentiamo di aderire, ma per rendere evidente che la materia della revoca giudiziale sebbene in apparenza semplice può nascondere diversi tranelli, pertanto è sempre bene farsi seguire da un avvocato specializzato sulla materia.
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