Riforma del Condominio e Articolo 69: Nuove Direttive per le Tabelle Millesimali

L’articolo 69 delle disposizioni attuative al codice civile, modificato dalla legge 220 del 2012, introduce importanti novità nella gestione delle tabelle millesimali in ambito condominiale. Questa riforma stabilisce due distinti approcci per la modifica delle tabelle millesimali: la modifica unanime e la modifica a maggioranza.

Differenziazione nella Modifica delle Tabelle Millesimali

La riforma distingue tra tabelle millesimali di origine convenzionale, che utilizzano criteri alternativi ai criteri legali per la ripartizione delle spese, e tabelle non convenzionali, che si basano sui criteri legali. La modifica delle tabelle può avvenire in due modi:

  1. Modifica Unanime: Questa è necessaria quando si introduce un criterio diverso da quello legale per la rideterminazione dei valori nelle tabelle, indipendentemente dalla loro origine.
  2. Modifica a Maggioranza: Secondo l’articolo 1136, secondo comma, del codice civile, le modifiche possono essere apportate a maggioranza nei seguenti casi:
  • Quando si evidenzia un errore nelle tabelle.
  • Quando mutamenti significativi in una parte dell’edificio (come sopraelevazioni, variazioni di superficie o numero di unità immobiliari) alterano di più di un quinto il valore proporzionale di almeno un’unità immobiliare.

La Modifica per Errore nelle Tabelle Millesimali

L’assemblea condominiale ha la facoltà di riunirsi per correggere errori nelle tabelle millesimali. La Suprema Corte, con la sentenza n. 6222 del 1997, ha chiarito che l’errore menzionato nell’art. 69 non si riferisce al vizio del consenso all’atto della stipula del contratto (art. 1428 c.c.), ma alla discrepanza oggettiva tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari e il valore proporzionale attribuito loro nelle tabelle.

Conclusioni

Questa riforma porta una maggiore chiarezza e flessibilità nella gestione delle tabelle millesimali, distinguendo chiaramente tra le situazioni che richiedono un consenso unanime e quelle che possono essere risolte con una maggioranza. Questo aggiornamento legislativo mira a rendere più equa e adeguata la ripartizione delle spese condominiali, adattandosi alle diverse situazioni che possono presentarsi in un condominio.

Mauro Sasanelli

L'avv Mauro Sasanelli è iscritto all'Albo Avvocati del Foro di Bari.

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