Si definisce solaio quella struttura di un edificio che divide un piano dall’altro, facendo da copertura per il piano sottostante e da base per quello soprastante.
I solai interpiano devono essere in grado di garantire sia l’isolamento acustico al calpestio (L.447 – DPCM 5/12/1997) sia l’isolamento termico (D.Lgs 311/06).
In ambito condominiale, i solai interpiano per la loro caratteristica di parte comune sono solitamente oggetto di numerosi contenziosi.
L’art. 1125 del codice civile, stabilisce che i costi di manutenzione del solaio interpiano, insieme a quelli per la ricostruzione dei soffitti e delle volte, sono sostenuti in parti uguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
Il criterio stabilito dall’art. 1125 c.c. vale quando è necessario mantenere e ricostruire soffitti, volte e solai nel caso di loro degrado dovuto al passare del tempo.
Al contrario, se la ricostruzione si rende necessaria per danni provocati dall’incuria da parte del condomino del piano sovrastante, la responsabilità dovrà essere attribuita a quest’ultimo per danni da cose in custodia ex art. 2051 c.c. (tra le altre si veda Cass. 23 maggio 1981 n. 3399).
Diversa ipotesi, si realizza quando il pianerottolo o corridoio di un piano dell’edificio funge da soffitto del piano inferiore, esso deve essere considerato parte comune a tutti gli effetti; di conseguenza le relative spese di manutenzione devono essere sostenute da tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà.
Che cosa accede se il solaio è adibito da una parte ad area comune ed al di sotto un’unità immobiliare privata?
Si pensi a quelle ipotesi di cortile condominiale che funge da copertura a cantine e posti auto.
Secondo la Corte di Cassazione qualora il solaio di copertura delle autorimesse (o di altri locali interrati quali cantine, depositi, ecc.) che siano di proprietà esclusiva svolga anche la funzione di piano di calpestio che consente l’accesso all’edificio condominiale, non si ha una utilizzazione particolare da parte di un condomino rispetto agli altri, ma una utilizzazione conforme alla destinazione tipica (anche se non esclusiva) di tale manufatto da parte di tutti i condomini.
Ebbene, secondo i giudici di piazza Cavour, sussistono le condizioni per una applicazione analogica dell’art. 1125 cod. civ., il quale stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto (così Cass. 14 settembre 2005 n. 18194).
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